Главная

Верховный суд отстоял право хозяина квартиры при смене собственника здания

04.2010

Дом продан вместе с жильцами
 
Многоквартирные дома, домики и бараки по всей стране уже несколько лет продаются в частные руки. Очень часто вместе с жильцами. Такая дикая на первый взгляд ситуация в последнее время перестала быть экзотикой и превратилась в суровые будни. Что делать "проданным" жильцам? Куда бежать?
На этот очень болезненный вопрос ответил Верховный суд, рассмотрев дело одного настырного гражданина, который вот таким образом однажды утром проснулся в "частном" доме вместе с другими людьми. Оговоримся сразу - гражданин при поддержке Верховного суда победил и отстоял свои права. Чем важно для других обездоленных именно это решение главного суда страны? Ведь оно касается конкретного человека и частного случая. А тем, что Верховный суд страны, пересматривая вердикты, вынесенные по делу нижестоящими судами, говорит, как правильно надо читать, толковать, а главное - применять закон.
Все началось с того, что некий гражданин обратился в суд по месту жительства и предъявил претензии к органу, который занимается регистрацией прав на недвижимость, мы его в просторечии называем Регистрационной палатой. Дело в том, что накануне чиновники отказали человеку в регистрации прав собственности на свою квартиру, которую он решил приватизировать. От суда обиженный гражданин требовал заставить чиновников сделать то, что положено. И районный суд пошел ему навстречу.
На руках у гражданина было вступившее в законную силу решение суда о том, что за ним признано право на приватизацию его родных квадратных метров. Но чиновники из регистрации, даже несмотря на вердикт суда, человеку отказали. Они заявили, что руководствуются исключительно законом. А именно - Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если более конкретно - в этом законе есть пункт 1 статьи 20-й. Если продраться сквозь дебри чиновничьего косноязычия, то картина получается такая. Существует так называемый Единый госреестр прав на недвижимость. Так вот в нем, как оказалось, уже было записано, что дом, в котором живет гражданин, продан частной лавочке, вернее, некоему ОАО в собственность целиком и полностью. Поэтому все, что внутри дома, читай - квартиры, по их, чиновничьей, логике, тоже будет считаться собственностью этого акционерного общества.
Но, если помните, первый районный суд встал на сторону гражданина. Он исходил из того, что отказ в государственной регистрации прав собственности на квартиру нарушает права собственника, которые установлены вынесенным ранее решением суда. Которое к тому же давно вступило в законную силу. А имеющаяся запись в госреестре о том, что права на весь дом уже записаны на частную фирму, вовсе не препятствует в регистрации права собственности на отдельную квартиру дома.
Но отпраздновать победу человек не успел. Фирма решение не в свою пользу обжаловала в областной суд. Кассационная инстанция вынесла новый вердикт - в пользу коммерсантов. Логика областных судей звучала так - поскольку ОАО стало собственником всего дома целиком, значит, считается хозяином всех помещений в своем доме. Исходя из этого регистрация прав отдельно взятого гражданина невозможна без прекращения права собственности на дом господ коммерсантов. А это сделать не получится. Такое противоречие между уже зарегистрированными правами и теми, которые только сейчас заявили, по логике областных вершителей закона, являются основаниями для отказа в госрегистрации отдельно взятому жильцу.
Наконец дело попало в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда. Там самые опытные судьи страны посмотрели дело и решение областного суда отменили. Они сказали, что правильно и законно разрешил дело именно районный суд (номер документа N 4-В09-30). Вот как рассуждал, вынося свое решение, главный суд страны.
Есть Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В его статье 2 сказано, что госрегистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав, их ограничения, перехода тех же прав или их прекращение. Это соответствует Гражданскому кодексу. В 17-й статье закона о регистрации основанием для регистрации, ее прекращения, ограничения и прочего являются несколько вещей, в том числе и вступившее в силу решение суда.
Кроме того, существуют правила ведения Единого госреестра. Их утверждает правительство своим постановлением. Так вот, в 17-м пункте правил ведения реестра сказано, что при прекращении права "погашается соответствующая запись в Едином реестре". Понимать эти слова надо так - в правилах ведения госреестра прописан порядок упразднения, или, как они выражаются, "погашения" регистрационных записей, в том числе и при переходе прав собственности к новому правообладателю или без перехода прав собственности.
Теперь посмотрим Гражданский процессуальный кодекс, статью 13. Там сказано, что вступившие в законную силу решения судов являются обязательными для всех без исключения органов госвласти, чиновников, простых граждан и организаций на всей территории России. Надо понимать, что исключений для коммерсантов из ОАО, купивших дом целиком, закон не делает.
Верховный суд особо подчеркнул, что вынесенное ранее и вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на квартиру является по закону "самостоятельным основанием" для госрегистрации права и для погашения регистратором прежней записи в отношении этого имущества.
Главный суд страны особо подчеркнул - еще на первом суде сторонам было разъяснено, что квартира, или, как ее назвали в суде, - "спорное жилое помещение", относится к жилищному фонду, подлежащему бесплатной приватизации. Именно поэтому переход права собственности на квартиру настойчивого жильца от фирмы к гражданину подлежит государственной регистрации.
 

Официальный сайт Уполномоченного по правам человека в Приморском крае